Diritto reale di garanzia, che attribuisce al creditore il potere di espropriare, anche in confronto del terzo acquirente, i beni su cui lo stesso grava e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall’espropriazione. L’ipoteca, che può essere concessa dal debitore o da un terzo, non fa perdere né il godimento, né la disponibilità del bene, anche se il creditore può domandare all’autorità giudiziaria le cautele necessarie per evitare atti pregiudizievoli alla sua garanzia. Il diritto di ipoteca è reale, in quanto inerisce al bene che ne forma l’oggetto, anche in caso di successiva vendita a un terzo; è speciale, in quanto può colpire solo beni determinati e per una somma determinata; è indivisibile, in quanto sussiste per intero sopra tutti i beni vincolati, sopra ciascuno di essi e sopra ogni loro parte; ed è infine accessorio, in quanto presuppone l’esistenza di un credito valido e perfetto, anche se futuro o sottoposto a condizione sospensiva. Sono capaci d’ipoteca, che in tal caso si dice immobiliare, i beni immobili in commercio, con le loro pertinenze (compresi miglioramenti e accessioni), l’usufrutto dei beni stessi, il diritto di superficie ed i diritti, rispettivamente dell’enfiteuta e del concedente, sul fondo enfiteutico. Sono poi anche capaci d’ipoteca, che in tal caso si dice mobiliare, le rendite dello Stato nel modo determinato dalle leggi relative al debito pubblico (T.u. 17.7.1910 n. 536), gli aeromobili, le navi e gli autoveicoli. L’ipoteca può trovar titolo o nella volontà della legge (ipoteca legale) o in quella del giudice (ipoteca giudiziale) o nelle volontà delle parti (ipoteca convenzionale). Non basta però il titolo, in quanto in ogni caso l’ipoteca immobiliare acquista giuridica esistenza, fra le parti e verso i terzi, mediante iscrizione nei registri immobiliari del luogo in cui si trova l’immobile; l’iscrizione, a differenza della trascrizione, ha funzione costitutiva, anche se non sana gli eventuali difetti del titolo. Consegue che l’ipoteca non prende grado dalla data del titolo, ma da quella dell’iscrizione, in modo da determinare, in caso di più iscrizioni, l’ordine per il soddisfacimento dei vari creditori ipotecari e per stabilire l’efficacia dell’ipoteca rispetto ai diritti (di proprietà o reali di godimento) acquistati sui beni ipotecati con atti trascritti successivamente. Per eseguire l’iscrizione deve presentarsi il titolo costitutivo insieme con una nota, sottoscritta dal richiedente, in doppio originale, che deve contenere gli elementi indicati nell’art. 2839 c.c.; l’iscrizione conserva il suo effetto per venti anni dalla sua data, onde prima della scadenza di tale termine deve essere rinnovata. Delle ipoteche può operarsi la riduzione, o diminuendo la somma per la quale è stata prestata o restringendo l’iscrizione ad una parte soltanto dei beni, ove concorrano particolari condizioni (pagamenti parziali del credito, eccesso nel valore dei beni rispetto alla cautela). La cancellazione dell’iscrizione può essere consentita dalle parti interessate o essere ordinata con sentenza e importa l’estinzione dell’ipoteca; questa si verifica anche per mancata tempestiva rinnovazione dell’iscrizione, per l’estinguersi della obbligazione, per il perimento del bene ipotecato, per la rinunzia del creditore, per lo scadere del termine convenzionale o per il verificarsi della condizione risolutiva eventualmente apposta, per la pronunzia del provvedimento di trasferimento all’acquirente del diritto espropriato e, infine, nel caso di beni acquistati da terzi, per prescrizione col decorso di venti anni dalla trascrizione del titolo di acquisto. Se il bene ipotecato è stato acquistato da un terzo, questi può liberarsi, onde evitare l’espropriazione, pagando i creditori iscritti, o rilasciando a costoro il bene acquistato, o purgando il bene dall’ipoteca. In quest’ultimo caso l’acquirente deve offrire il prezzo o il valore del bene, effettuando il deposito della somma di denaro relativa; ma i creditori, ricorrendo determinate condizioni, possono rifiutare l’offerta e chiedere l’espropriazione.