Il demanio è costituito da beni immobili e universalità di mobili appartenenti allo Stato e agli enti pubblici territoriali. Sono parimenti soggetti al regime del demanio pubblico i diritti reali che Stato, Province e Comuni hanno su beni altrui, quando i diritti in questione sono costituiti per l’utilità di un bene demaniale o per il conseguimento di fini di pubblico interesse corrispondenti a quelli cui servono i beni medesimi. Secondo quanto disposto dal codice civile, i beni demaniali sono inalienabili e non possono costituire oggetto di diritti a favore di terzi se non nei modi e nei limiti stabiliti dalla legge. Possono costituire oggetto di uso comune (il godimento è riconosciuto a tutti: demanio stradale p.e.), speciale (consentito solo a chi vi sia ammesso mediante autorizzazione e subordinatamente a determinate prescrizioni: p.e. trasporti eccezionali su strade pubbliche) eccezionale (concesso in via esclusiva a soggetti determinati; concessione di occupazione del suolo pubblico). La tutela dei beni demaniali spetta all’autorità amministrativa, sia attraverso i mezzi ordinari previsti dal codice civile a difesa della proprietà e del possesso, sia attraverso atti d’imperio, senza necessità di adire le vie giudiziarie. Il codice civile contempla un elenco tassativo dei beni demaniali.

1. Demanio necessario. Ai sensi dell’art. 822, comma 2, fanno parte del demanio necessario dello Stato: il demanio marittimo (il lido del mare, le spiagge, le rade e i porti); il demanio militare (le opere destinate alla difesa nazionale); il demanio idrico (i fiumi, i torrenti, i laghi e le altre acque definite pubbliche dalla legge). Su quest’ultima tipologia demaniale, la legge 5.1.1994, n. 37, in materia di “Norme per la tutela ambientale delle aree demaniali dei fiumi dei torrenti, dei laghi e delle altre acque pubbliche”, ha modificato il Codice civile agli artt. 942-947, introducendo l’appartenenza al demanio pubblico dei terreni abbandonati dalle acque correnti, delle isole e unioni di terra, sugli alvei fluviali abbandonati, sui terreni abbandonati a seguito di mutamenti del corso dei fiumi derivanti dal regolamento del loro corso, escludendo in ogni caso la sdemanializzazione tacita dei beni del demanio idrico. I porti lacuali e gli acquedotti di interesse regionale sono gli unici beni del demanio necessario appartenenti alle Regioni.

2. Demanio accidentale. Ai sensi dell’art. 822, comma 2, fanno parte del demanio accidentale, se appartengono allo Stato o ad un ente territoriale: le strade, le autostrade, gli aerodromi; gli acquedotti, gli immobili riconosciuti di interesse storico, archeologico ed artistico; le raccolte dei musei, delle pinacoteche, degli archivi e delle biblioteche; gli altri beni che il legislatore assoggetti alla disciplina del demanio pubblico. Le strade ferrate e i beni del demanio ferroviario appartenevano al demanio pubblico, ai sensi del 2° comma dell’art. 822 c.c., fino all’entrata in vigore della legge 17.5.1985, n. 210, con la quale è stata disposta la trasformazione dell’azienda FF.SS. in Ente Ferrovie dello Stato (oggi Ferrovie dello Stato spa). Il materiale rotabile, gli edifici destinati al pubblico (biglietterie, c.d. caffè-ristoranti, etc.) appartenevano invece al patrimonio indisponibile dello Stato, in conformità all’ultimo comma dell’art. 826 c.c. Conseguentemente all’applicazione dell’art. 15 della l. 17.5.1985 n. 210, è cessato il regime demaniale di detti beni, che sono trasferiti dall’Amministrazione autonoma Ferrovie dello Stato al patrimonio dell’Ente Ferrovie, soggetto, come è noto, di diritto privato, che conformemente alla propria natura ha iniziato, per legge, a disporne in ossequio a regole e strumenti tipici del diritto privato, fatti salvi, ovviamente, i vincoli sugli stessi esistenti per motivi storico e/o artistici, o per ragioni imposte dalle esigenze militari.

3. Sdemanializzazione. I beni del demanio necessario, ad eccezione dei beni militari, acquistano carattere demaniale per il fatto stesso della loro esistenza senza che occorra un atto amministrativo formale (parimenti perdono il loro carattere per fatto naturale): essi costituiscono il cosiddetto demanio naturale. I beni del demanio accidentale e i beni militari, viceversa, acquistano la qualità demaniale solo in virtù di un atto amministrativo di carattere costitutivo che dichiari la specifica destinazione (parimenti occorrerà un atto formale per farne cessare la demanialità): essi rappresentano il demanio artificiale. La demanialità si estende alle pertinenze, ma non alle accessioni (v. anche patrimonio disponibile e indisponibile).