ESTIMO

Estimo, o stima, è la tecnica di determinazione del valore di beni economici e della loro rendita, da compiere con certi criteri, diversi secondo l’obiettivo e secondo il bene. Il valore di stima è un giudizio motivato che esprime il valore più probabile del bene. L’aggettivo probabile indica che il perito deve scegliere tra i molti possibili valori quello che ha più probabilità di verificarsi. Gli obiettivi di una stima possono variare secondo le circostanze e i bisogni, ma la pratica ha identificato convenzionalmente sei ordini di aspetti economici che ne riassumono le configurazioni più importanti. Essi costituiscono altrettanti criteri detti del più probabile: a) valore di mercato (quantità di moneta che in un dato momento e in un dato mercato può essere scambiata con il bene da stimare); b) valore di costo (o di produzione: somma dei valori di mercato dei fattori della produzione, ossia delle spese reali e virtuali da sostenere per l’impiego dei fattori stessi; valore di riproduzione è, invece, il costo per riprodurre oggi un bene già costruito in passato); c) valore di trasformazione (differenza tra il valore di mercato del bene trasformato e il valore di costo della trasformazione); d) valore di surrogazione (valore di mercato di un altro bene che presenti medesima utilità di impiego, diretto o indiretto e che gli si possa quindi sostituire); e) valore complementare (differenza tra il valore di mercato di una porzione rispetto al bene di cui faceva originariamente parte: p.e., in caso di espropriazione di una parte di un fondo, occorre stabilire la perdita di valore che subisce il fondo in seguito all’espropriazione); f) valore di capitalizzazione (montante delle rendite prodotte un dato periodo di tempo, anche infinito, calcolato secondo le formule di matematica finanziaria). Il metodo di stima è sempre basato sulla comparazione tra il bene da stimare e altri beni simili di valore noto. Il perito può procedere sinteticamente o analiticamente. La più semplice delle stime sintetiche è quella a impressione (o a vista), in base alle conoscenze e all’esperienza dello stimatore. Altri procedimenti sintetici sono la stima comparativa (ottenuta rilevando il prezzo recente di più beni omogenei e applicandone il valore medio al bene da stimare); la stima per valori tipici (o per elementi costitutivi, impiegata quando può supporsi che il valore complessivo di un bene derivi dalla somma del valore delle sue componenti) e la stima storica (basata su transazioni recenti e valide accertate per uno stesso bene). Le stime analitiche richiedono; invece, analisi della composizione del bene per giungere mediante indagini, accertamenti e calcoli alla determinazione del valore, per lo più di capitalizzazione. La stima analitica si applica principalmente a immobili e fondi rustici e consiste nella capitalizzazione del reddito medio ottenibile dalla proprietà (ottenuto partendo dalla determinazione analitica con un bilancio dettagliato). Problemi di stima analitica sono anche quelli della valutazione di aziende. Estimo rurale o fondiario è la stima dei fondi rustici; estimo civile o edilizio per un edificio; estimo industriale per un complesso industriale. Estimo catastale è la stima della rendita dei fondi rustici compiuto dall’amministrazione finanziaria per determinarne il reddito imponibile (dominicale e agrario) per ettaro da iscrivere nel catasto terreni, ovvero quello della rendita degli immobili da iscrivere nel catasto edilizio urbano.

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