CREDITO FONDIARIO

Forma di credito avente per oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili (artt. 38 TUBC). La nozione di credito fondiario introdotta dal TUBC comprende anche operazioni di finanziamento strutturate secondo le forme tecniche e le modalità tradizionalmente adottate per il credito edilizio (sistema dei versamenti rateali basati su stati di avanzamento dei lavori). L’ammontare massimo dei finanziamenti (quantificato in relazione al valore dei beni ipotecati o al costo delle opere) viene determinato dalla Banca d’Italia in conformità delle deliberazioni del CICR. Per quanto concerne le modalità di perfezionamento delle operazioni di credito fondiario, vanno ricordate quella del contratto unico (stipulazione del contratto ed erogazione del denaro formano oggetto di un atto unico) e quella del doppio contratto, la cui disciplina si articola nel condizionato di mutuo e nell’atto di erogazione e quietanza. In determinate ipotesi, la cui individuazione spetta alla Banca d’Italia, la presenza di precedenti iscrizioni ipotecarie (inclusi: privilegi immobiliari, iscrizione del credito da parte dei creditori ereditari o legatari separatisti ex art. 518 c.c., sequestri conservativi, pignoramenti, cessione dei beni ai creditori ex art. 1977 c.c.) non impedisce la concessione dei finanziamenti. In sede di iscrizione viene effettuato l’annotamento dell’avvenuta erogazione e dell’eventuale variazione degli interessi convenuta dalle parti con conseguente estensione della prelazione ipotecaria agli interessi risultanti dall’annotazione stessa. Tale ultimo effetto si consegue pure nel caso di mutui indicizzati. Per la banca finanziatrice è prevista una serie di privilegi fra cui la possibilità di eleggere domicilio presso la propria sede - anziché presso le varie circoscrizioni dei tribunali in cui sono situati gli uffici dei registri immobiliari competenti relativamente agli immobili ricevuti in garanzia - e l’esenzione dalla revocatoria fallimentare per le ipoteche concesse a garanzia del finanziamento e per i pagamenti effettuati dal debitore a fronte dei crediti fondiari. Una deroga alla disciplina ordinaria a vantaggio del soggetto finanziato consiste nel diritto di ottenere la restrizione dell’ipoteca iscritta per ogni quinto di riduzione del debito originario e la parziale liberazione di uno o più immobili quando risulti rispettato un rapporto pari alla percentuale di finanziabilità tra il debito residuo e i beni vincolati. In caso di edificio o complesso condominiale la legge attribuisce sia al soggetto finanziato che al terzo acquirente del bene ipotecato il diritto di chiedere, anche successivamente all’atto di quietanza finale, la suddivisione del fi- nanziamento in quote e, di conseguenza, il frazionamento dell’ipoteca. Al soggetto finanziato sono inoltre riconosciute alcune agevolazioni relative alle spese, compensi e onorari notarili. Con riferimento alle ipotesi di scioglimento del contratto di finanziamento fondiario, il debitore ha la facoltà di estinguere anticipatamente, in tutto o in parte, il proprio debito dietro corresponsione di un compenso correlato al capitale restituito prima dei termini fissati dal contratto. La banca, invece, può invocare la risoluzione del contratto nel caso di ritardo (ossia di pagamento effettuato tra i 30 ed i 180 giorni dalla scadenza della rata) ripetuto per almeno sette volte, anche se non consecutive. Il procedimento esecutivo relativo a crediti fondiari presenta talune significative deroghe alla disciplina ordinaria dell’espropriazione immobiliare prevista dal codice di procedura civile. Al fine di consentire alla banca un più celere realizzo della garanzia, la disciplina prevede che la stessa possa esperire l’azione esecutiva individuale sui beni ipotecati senza dover attendere i tempi e la definizione della procedura fallimentare. Correlativamente è stata attribuita al curatore del fallimento la facoltà di poter intervenire nell’esecuzione promossa o perseguita dalla banca finanziatrice. È poi previsto che il custode, l’amministratore giudiziario ed il curatore fallimentare debbano disporre a favore del la banca il versamento delle rendite degli immobili ipotecati. La banca vanta inoltre il diritto a ricevere direttamente dall’aggiudicatario o dall’assegnatario (i quali possono subentrare nel contratto di finanziamento) la parte di prezzo corrispondente al credito vantato entro il termine fissato dal giudice.