SOCIETÀ DI INVESTIMENTO IMMOBILIARE QUOTATA (SIIQ)

Le SIIQ (Società di Investimento Immobiliare Quotate) sono state introdotte in Italia con la legge finanziaria per l’anno 2007 (l. 296/2006 art. 1, commi dal 119 al 141). Sono società per azioni residenti nel territorio dello Stato Italiano finalizzate, in via prevalente, alla locazione di immobili (requisito oggettivo) con alcuni vincoli: il valore degli immobili deve essere almeno pari all’80% dell’attivo (criterio patrimoniale), i ricavi derivanti da locazione dei beni immobili che costituiscono l'attivo devono essere almeno l'80% dei ricavi totali iscritti a conto economico (requisito reddituale), devono essere costituite in forma di società per azioni, essere residenti nel territorio dello Stato, le azioni devono essere negoziate in mercati regolamentati (italiano, di uno degli stati membri dell’Unione europea o di uno dei Paesi aderenti all’accordo sullo spazio economico europeo), nessun socio deve possedere più del 51% dei diritti di voto nell’assemblea ordinaria e più del 51 % dei diritti di partecipazione agli utili, almeno il 35% delle azioni deve essere detenuto da soci che non possiedano più dell’1 % dei diritti di voto e dell’1 % dei diritti di partecipazione agli utili (requisito soggettivo).
Nel caso in cui la SIIQ non rispetti per due esercizi consecutivi anche solo una delle due condizioni di prevalenza (requisito oggettivo e requisito reddituale) il legislatore prevede le cessazione del regime fiscale agevolato già a partire dal secondo anno in cui i requisiti non sono stati rispettati.
Le SIIQ hanno le seguenti peculiarità: a) decidono autonomamente la percentuale massima di indebitamento (contrariamente ai REIT tedeschi che possono indebitarsi al massimo per un valore pari al 55% dell’attivo immobiliare) b) decidono autonomamente rispetto ai limiti alla concentrazione dei rischi (nel rispetto di alcuni parametri: massimo 20% dei ricavi provenienti da uno stesso locatario come stabilito dalla società di gestione del mercato regolamentato italiano ed approvati dalla Consob), c) nessuna autonomia patrimoniale, il patrimonio non è autonomo rispetto ai gestori, come nel caso invece dei fondi immobiliari (rimane ovviamente l’autonomia patrimoniale perfetta delle S.p.A.), d) governance diretta, la gestione della società e quindi del patrimonio immobiliare è affidata direttamente agli azionisti (non c’è l’interposizione della SGR), e) pluralità dei sottoscrittori (requisito soggettivo), f) durata indefinita (caratteristica comune a tutte le S.p.A.) f) prevalenza attività locazione immobiliare (requisito oggettivo e reddituale).
Con le SIIQ si è aumentata la competitività, trasparenza e liquidità del mercato immobiliare italiano e si è creato uno strumento di investimento nel mercato immobiliare ulteriore rispetto ai fondi immobiliari. Volendo portare a confronto le SIIQ con i fondi immobiliari si può affermare che, oltre alle differenze di natura giuridica e di governance, le SIIQ sono più liquide, hanno importanti agevolazioni fiscali ed una vigilanza meno stringente.
Bibliografia
Linneman P. (2004), "Real Estate finance and investments: risks and pportunities". Philadelphia.
Tronconi O., Ciaramella A., Pisani B. (2007). "La gestione di edifici e patrimoni immobiliari". Milano. Il sole 24 ore.
AA.VV. (2007). "Societa di investimento immobialire quotate". Milano. Il sole 24 ore.
Legge finanziaria per l’anno 2007 (legge 296/2006)
Legge finanziaria per l’anno 2008 (legge 244/2007)
Regolamento del Ministero dell’Economia e delle Finanze sulle SIIQ (D.M. 174/2007)
Circolare della Agenzia delle Entrate sulle SIIQ (n. 8/E del 31 gennaio 2008).

Redattore: Alberto Maria SORRENTINO
© 2009 ASSONEBB