MUTUO

Contratto definito all’art. 1813 c.c., con il quale una parte, mutuante, consegna all’altra, mutuatario, una determinata quantità di denaro o di altre cose fungibili, e l’altra parte si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità. Si tratta di contratto reale, che si perfeziona perciò con la consegna della cosa dal mutuante al mutuatario, che ne acquista la proprietà. Il c.c. disciplina anche la promessa di mutuo, con la quale un soggetto si obbliga a consegnare, in un momento differito nel tempo, ad altri una determinata quantità di denaro o dialtre cose fungibili. Oggetto del contratto di mutuo possono essere esclusivamente denaro ed altre cose fungibili, in quanto solo in relazione a tali categorie di beni è possibile la restituzione del tantundem, cioè di tante cose della stessa specie e qualità. Il contratto di mutuo è di regola oneroso: all’obbligazione del mutuante di consegnare la cosa fa riscontro l’obbligazione delmutuatario di corrispondere gli interessi nella misura legale o, se espressamente pattuita per iscritto, in misura convenzionale. La legge vieta la pattuizione di interessi in misura usuraria e ne statuisce la nullità con conseguente automatica riduzione del tasso di interesse alla misura legale. Le parti possono peraltro escludere l’obbligo del mutuatario di corrispondere gli interessi e in tal caso il mutuo è gratuito. Il mutuo è un contratto di durata, che può assumere la forma di contratto a tempo determinato quando le parti hanno pattuito il termine per la restituzione delle cose oggetto del contratto, ovvero a tempo indeterminato, quando manca la pattuizione del suddetto termine che sarà fissato dal giudice secondo equità. La stipula del contratto di mutuo fa sorgere a carico della parte mutuante l’obbligo di consegnare le cose esenti da vizi; in caso contrario, il mutuante risponderà nei confronti del mutuatario dei danni che questi abbia subiti a causa dei vizi, salvo che non provi di averli incolpevolmente ignorati. Il mutuatario è tenuto a restituire la cosa alla scadenza concordata o fissata giudizialmente e, se il mutuo è oneroso, a corrispondere gli interessi nella misura legale o in quella concordata. Se oggetto del contratto di mutuo è una cosa fungibile diversa dal denaro e, alla data della restituzione questa si presenta impossibile o notevolmente difficile per cause non imputabili al mutuatario, questi è tenuto a pagare al mutuante solo il valore della cosa.

Sotto il profilo economico funzionale il mutuo appartiene alla categoria dei contratti di credito, cioè di quei contratti che esplicano una funzione creditizia: il prestito di capitali per un certo tempo affinché il mutuatario soddisfii suoi interessi e poi li restituisca al mutuante a tempo debito. A questo proposito assume particolare rilievo il mutuo stipulato con una banca. Si parla di mutuo chirografario quando non è assistito da nessuna garanzia, e mutuo garantito quando la concessione del prestito viene garantita dal mutuatario con il rilascio di garanzie personali proprie o di terzi (fideiussioni) o reali nella duplice forma del mutuo pignoratizio e mutuo ipotecario. La prassi ha elaborato una figura di mutuo non espressamente prevista e disciplinata dal legislatore, nota sotto il nome di mutuo di scopo, caratterizzata dal fatto che la destinazione della somma concessa diviene motivo determinante per le parti nella conclusione del contratto: per il mutuante rappresenta infatti la condizione di erogabilità del mutuo, per il mutuatario è presupposto per l’ottenimento del finanziamento. Con la legge del 7.3.1996, n. 108, è stato modificato l’art. 1815 del Codice Civile inerente l’obbligo di corrispondere gli interessi nell’ambito del contratto. Con la formulazione precedente vi era il divieto di pattuire la corresponsione di interessi in misura usuraia, tale che un’eventuale clausola in questa direzione sarebbe stata sostituita mediante la riduzione automatica degli interessi alla misura legale. Oggi, invece, l’indicazione convenzionale di un tasso di interesse che supera la soglia dell’usura, determina la nullità della clausola contrattualetravolgendo integralmente la corresponsione degli interessi ed eliminandoli totalmente senza limitarsi a ridurli. Come si può notare si tratta di una sanzione particolarmente gravosa che, nell’eliminare la corresponsione degli interessi, dovrebbe inibire il mutuante dal pretendere gli stessi in misura illegale. Inoltre, mentre in precedenza l’aleatorietà degli interessi veniva accertata sulla base di elementi di fatto, la nuova normativa di cui alla l. 7.3.1996 n. 108 rende più semplice tale accertamento nel disporre che deve ritenersi usuraio l’interesse il cui tasso supera di oltre il 50% i tassi medi effettivi praticati dalle banche e dagli intermediari finanziari, così come rilevati trimestralmente dagli organi competenti e pubblicati con decreto del Ministero del Tesoro.

 

La legge n. 40 del 2007 ha introdotto diverse novità per quanto riguarda i mutui, la loro estinzione e la loro portabilità; la legge modifica tre importanti aspetti del mutuo, che sono l’estinzione anticipata, la surroga del mutuo e la sua portabilità.

Quando si richiede un mutuo ad una banca, il richiedente ha la possibilità di interrompere un mutuo con un Istituto ed iniziarne un nuovo con un altro, nel momento in cui crede che questo sia più conveniente. Si può quindi effettuare una sorta di “trasloco del mutuo”: prima del 2007, le spese a cui si andava incontro, decidendo di cambiare banca, erano molto elevate.

Con l’introduzione della legge Bersani sono state tolte tutte le penali, a partire dai mutui stipulati dopo il febbraio del 2007, mentre per quelli precedenti sono previsti degli sconti. Questo vale per l’acquisto di un immobile considerato come prima casa, mentre per uso diverso del denaro non sono previsti sconti di penali. Se il mutuo prevedeva un’ipoteca, questa sarà cancellata entro 30 giorni dal rimborso totale, senza bisogno di alcun notaio e, di conseguenza, con ulteriore riduzione di spese.

Per quanto riguarda la portabilità e la surrogazione di un mutuo, con il decreto Bersani è possibile estinguere il mutuo con una banca ottenendolo un altro con un ulteriore banca, che entra di diritto al posto dell’altra, mantenendo le garanzie e accordi presi con la precedente. Ma questo è possibile solo se il finanziamento è pari a quello originale richiesto, altrimenti sarà necessario chiedere l'erogazione di un nuovo mutuo.
Le banche non potranno più porre ostacoli alle operazioni dei propri clienti che vorranno modificare gli accordi presi in tal senso e dovranno rispettare le regole, seguendo i loro criteri di trasparenza.