METODO DEI PREZZI EDONICI (Enciclopedia)

Il metodo dei prezzi edonici1 è una tecnica di valutazione indiretta che si basa sulla teoria delle preferenze rilevate attraverso l’analisi di mercati surrogati. Il mercato surrogato più comunemente usato per la realizzazione di questa tecnica è il mercato immobiliare. In questo caso il prezzo edonico dipende dalle informazioni fornite dalle famiglie per le loro decisioni di compravendita nel mercato immobiliare. Gli individui traggono piacere nel vivere in posti piacevoli e di conseguenza, più “bello” è considerato un posto, maggiore sarà il livello della domanda relativa e maggiore la disponibilità a pagare per l’acquisto di immobili nella zona. Per esempio, il valore dell'aria, dell'acqua o dell'inquinamento acustico ha un impatto diretto sul valore immobiliare delle case. Esaminando le variazioni di prezzo di un immobile nel tempo è possibile dedurre la disponibilità a pagare degli individui per la risorsa “qualità dell’aria”  per esempio (Lancaster, 1966).
Le applicazioni più comuni di questo metodo riguardano indagini sul rumore, sulla qualità dell’aria e la sicurezza.
Se si considera il caso del valore della qualità dell’aria (o la perdita di valore derivante dall’inquinamento atmosferico) stimato sulla base dei prezzi di mercato delle case, allora il valore di una abitazione Ph dipenderà:
1. dalle sue caratteristiche Si (dimensione, numero di stanze, presenza di un garage, presenza di un giardino, ecc.),
2. dalle caratteristiche del luogo in cui si trova (accessibilità, densità abitativa, caratteristiche del vicinato, prossimità ai negozi, presenza dei mezzi pubblici, facilità di parcheggio, ecc.),
3. dalle sue qualità ambientali Qk (livello di rumorosità, qualità dell’aria, vista, ecc.).
Se si ha a disposizione un numero di dati sufficientemente elevato è possibile stimare, attraverso tecniche econometriche, quale relazione esiste tra tutte le variabili misurate. In formula:
                                                               (1)
Questa funzione è detta dei prezzi edonici (hedonic price function), perché la derivata del prezzo rispetto alla variabile qualità ambientale che si vuole analizzare (in questo caso la qualità dell’aria) rappresenta il prezzo implicito o edonico (detto anche rendita differenziale) della qualità dell’aria stessa, in altri termini è il valore che gli individui attribuiscono implicitamente (preferenza rivelata) alla qualità dell’aria. In formula:
                                                             (2)
Un prezzo implicito può aumentare o diminuire come conseguenza di una variazione marginale in aumento della qualità ambientale, in altri termini  la formula (2) può essere positiva o negativa a seconda che la (1) abbia una derivata seconda positiva o negativa. Nel caso specifico della qualità dell’aria, se essa è sempre meno apprezzata man mano che cresce di livello di inquinamento, il prezzo implicito risulterà crescente.
L’ultimo passo necessario riguarda la stima della curva di domanda che permette di calcolare il valore del miglioramento della qualità dell’aria. La curva di domanda può essere espressa come segue:
                                                               (3)
In questa funzione il prezzo edonico della qualità dell’aria dipende, dal livello di qualità dell’aria (o dal livello di inquinamento atmosferico), dal reddito e dall’età del soggetto valutato.
Il pregio fondamentale di questo metodo è il fatto che utilizza le preferenze rivelate e quindi si basa su scelte effettivamente compiute dagli individui e non stimate o parametrizzate. I limiti, tuttavia, sono molteplici.
La metodologia pone, innanzitutto, numerosi problemi di tipo econometrico, quali il rischio di omissione di variabili rilevanti nella costruzione delle funzioni, la possibile correlazione tra più variabili esplicative, la  difficoltà di individuare la forma funzionale dell’equazione, inoltre la distorsione delle stime può dipendere anche dalla mancanza di una variabile che incorpori le aspettative dei soggetti sulla formazione dei prezzi che si stanno analizzando.
Inoltre il metodo risulta distorto nel caso in cui i mercati siano segmentati e quindi non in equilibrio.
Al fine di una corretta stima è necessario che gli utenti abbiano una buona percezione della caratteristica ambientale da valutare affinché le preferenze vengano riflesse dai prezzi. Ciò si ha nel caso del rumore (da cui il suo massiccio utilizzo per la valutazione di questa esternalità), mentre non è sempre vero nel caso dell’inquinamento atmosferico (Brookshire et al, 1982).
Infine, il metodo del prezzo edonico non permette di stimare i valori di non-uso.
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1La parola edonico deriva dal Greco e significa piacere.


Bibliografia
Brookshire, D.S., et al, (1982), "Valuing Public Goods: A Comparison of Survey and Hedonic Approaches," American Economic Review, American Economic Association, vol. 72(1), March.
Lancaster, K., (1966), “A new approach to consumer theory”, Journal of Political Economy, vol. 74 (1).

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