MERCATO IMMOBILIARE

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Il mercato immobiliare (MI) si compone di tutti i beni immobili destinati a qualsiasi uso che possono essere oggetto di transazione a titolo oneroso tra due o più agenti economici. Il MI è costituito da una molteplicità di mercati che possono esser distinti in base alle destinazioni d’uso: residenziale, industriale, commerciale, ad uso uffici, turistico-ricettivo. La categoria elementare del settore immobiliare è costituita dal terreno che può esser qualificato come edificabili e non edificabili; solo su quelli definiti come edificabili è possibile considerare la possibilità di sviluppo del MI. Il MI differisce rispetto ad altri mercati, come quello azionario e/o quello delle obbligazioni, per alcune caratteristiche che lo contrassegnano essere un mercato poco liquido, con scarsa standardizzazione, poca trasparenza ed essere inoltre un mercato composto,tra gli altri, da beni che sono qualificati come beni primari (abitazione). Pur essendo caratterizzato da differenze concrete rispetto ad altri, il suo andamento è tuttavia influenzato oltre che dai comportamenti degli agenti economici che compongono la domanda e l'offerta di beni immobili anche dagli aspetti macro-economici del paese in cui lo si considera. Tra i fattori determinanti che influenzano le dinamiche dei valori dei beni immobili hanno un peso preponderante il contesto ambientale dove è collocato il bene, la densità edilizia e la rivalutazione speculativa.
Tra i fattori più attuali che caratterizzano il MI e lo riconducono ad avere dei punti di contatto con il mercato azionario è il processo di "finanziarizzazione" del settore che ha osservato una progressiva introduzione di strumenti innovativi (fondi immobiliari, cartolarizzazioni, R.E.I.T. Real Estate Investment Trusts e S.I.I.Q Società di Investimento Immobiliare Quotata). Con il termine "finanziariazzazione" si intende il processo di integrazione tra il mercato finanziario e quello immobiliare, evidenziando in particolare un nuovo approccio alla valutazione di un bene immobile non più esclusivamente basato sulle caratteristiche fisiche ed architettoniche del bene (logica c.d. patrimoniale) bensì per la sua capacità economico-finanziaria quale quella di generare flussi di cassa (logica c.d. reddituale-finanziaria). La finanziarizzazione ha come risultato quello di consentire il parziale superamento di alcune delle caratteristiche del MI quali la standardizzazione e la scarsa liquidità. Con un tale approccio un bene immobile può esser oggetto di cartolarizzazione in determinati titoli il cui valore è funzione della capacità futura dell'immobile di generare reddito. Il processo di finanziarizzazione ha inoltre condotto delle sostanziali modifiche sia nel lato della domanda, attraverso l'ingresso di nuovi investitori come ad esempio i fondi pensione, e dal lato dell'offerta, attraverso l'utilizzo di pratiche di cartolarizzazione, fondi immobiliari, REIT, spin-off.
Bibliografia
Linneman P. (2004), "Real Estate finance and investments: risks and pportunities". Philadelphia.
Tronconi O., Ciaramella A., Pisani B. (2007). "La gestione di edifici e patrimoni immobiliari". Milano. Il sole 24 ore.
AA.VV. (2007). "Societa di investimento immobialire quotate". Milano. Il sole 24 ore.
Degennaro E. (2008). "La finanziarizzazione del mercato immobiliare". Cacucci.


Redattore: Alberto Maria SORRENTINO

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