MERCATO FONDIARIO E DIRITTI DI PROPRIETÀ (Enciclopedia)

L’esistenza e il funzionamento del mercato fondiario debbono essere analizzati tenendo presente l’evoluzione dei diritti di proprietà. Per quanto riguarda il diritto di proprietà e di possesso della terra si possono distinguere due differenti punti di vista.
Da una parte, le differenze nelle  legislazioni nazionali ed il diritto consuetudinario che regolano l'uso della terra, i diritti di proprietà e di successione sono considerate come una risposta endogena ai cambiamenti ambientali esterni (Swinnen, 1997). Secondo un’opinione corrente, si ritiene che tali discrepanze siano da imputare ad un insieme di fattori, quali le evoluzioni della tecnica e degli investimenti collegati al processo di crescita della densità abitativa, al progresso tecnologico, all’integrazione commerciale e alla riduzione del rischio. L’avvento del diritto di proprietà privato, ad esempio, è visto come una risposta endogena alla crescente scarsità di terreni disponibili. Sono inoltre da tenere presenti gli incentivi per gli investimenti fondiari e il progresso tecnologico nell’agricoltura (Boserup, 1965; Ostrom, 2000) o quelli per ridurre i rischi su reddito e consumo (Deininger e Feder, 2000). Nella sua opera pilota, il Boserup (1965) sottolineava che i diritti di proprietà fondiaria fiorivano con l’aumentare della densità abitativa. Quando il tasso di crescita della popolazione è basso, la principale tecnica seguita in agricoltura è la rotazione delle colture. I coltivatori non sono incentivati a promuovere gli investimenti sul miglioramento della fertilità del terreno in quanto, abitualmente, lavorano sfruttando il proprio terreno finché non si impoverisce. Successivamente, spostano la coltivazione su un altro appezzamento in modo da mettere a riposo il precedente per consentirne il recupero di fertilità. La pratica maggese (messa a riposo) non è dunque un’operazione improduttiva che lascia appezzamenti di terra inutilizzati. Al contrario, agli albori dello sviluppo, questa modalità di coltivazione è considerata un metodo utile a preservare la terra, al fine di favorirne il recupero della fertilità. In condizioni di bassa densità abitativa, la forza lavoro è scarsa per cui vi è maggiore disponibilità di terreni. A fronte di scarsità di forza-lavoro e di relativa abbondanza di terreni, la certezza derivante dal diritto di proprietà fondiaria non e’ un requisito indispensabile.
Più importante dei diritti di proprietà sono i diritti di uso della terra: il diritto di coltivare la terra è rappresentativo dell’appartenenza a un gruppo tribale. E’ un diritto inalienabile di cui tutti i membri di una comunità tribale sono titolari. In questo tipo di organizzazione non si è spinti a reclamare diritti privati di proprietà fondiaria. Alle persone è riconosciuto il diritto d’uso della terra a lungo termine (in genere, fino a quando il terreno non è più fertile), successivamente l’appezzamento torna alla comunità e ciascun individuo può scegliere egli stesso un nuovo appezzamento di terra o farsene assegnare uno dal capo tribù.
In contrasto con le tesi di Malthus, secondo le quali la crescita della popolazione è da collegare a quella della produzione agricola, Boserup vede la crescita della popolazione come la causa principale dell’incremento della produzione agricola. Agli inizi dell’attività agricola, la titolarità del diritto di proprietà non è considerata un fattore importante per spingere gli individui ad una maggiore produttività. Non si ravvede il bisogno di adoperarsi per preservare la fertilità del terreno perché la coltivazione effettuata sulla base del maggiatico assicura la ricostituzione della fertilità (Binswanger, Deininger e Feder, 1995). Ma con l’aumento della densità abitativa, è necessario migliorare le tecniche agricole dal momento che diminuendo la disponibilità di terra da coltivare, i contadini si vedono costretti a lavorare i fondi che sono stati coltivati a maggese in periodi di tempo sempre più brevi. Tali fondi tendono ad essere meno fertili per cui si rendono necessari maggiori investimenti e più intense metodologie di lavoro. In questo contesto, la certezza derivante dalla titolarità dei diritti di proprietà diviene un prerequisito per realizzare gli investimenti.
Un’altra parte della letteratura si concentra sugli aspetti della distribuzione della terra (Baland e Platteau, 1998; Lipton, 1993). L’insorgenza dei diritti di proprietà è un processo dovuto a fattori esogeni. Ogni modificazione nella distribuzione della terra o nella ridistribuzione dei diritti di proprietà fondiaria implica anche un cambiamento del concetto di profitto, di benessere sociale nonché dell’assetto istituzionale e della politica (Binswanger, Deininger e Feder, 1995).
Storicamente, i conflitti e le tensioni sociali sono stati associati alle tensioni derivanti dalla crescita della popolazione e dalla scarsa disponibilità della terra. Si verifica una concentrazione dei diritti sulla terra nelle mani di pochi potenti, imperialisti o colonialisti.
La terra è una risorsa naturale. Il problema relativo ai diritti di possesso e di proprietà si presenta sotto vari aspetti: si suppone che le risorse naturali derivino o dalla natura o siano un “regalo di Dio” (Scandizzo, 2000). Si ritiene, comunque, che la terra appartenga all’intera comunità.
Un valido sistema di diritti di proprietà deve presentare le seguenti caratteristiche:
- universalità: l’appartenenza delle risorse deve essere piena, la titolarità (diritti di proprietà e di uso della terra)  deve essere specificata tassativamente;
- esclusività: i benefici e i costi che derivano, direttamente o indirettamente, dalla vendita ad altri dei diritti di proprietà e di uso, appartengono esclusivamente al proprietario;
- trasferibilità: i diritti di proprietà sono trasferibili da un proprietario ad un altro su base volontaria;
- esecutività: i diritti di proprietà sono tutelati contro la confisca o l’occupazione.
Il concetto di proprietà rientra in una categoria di diritti sulla terra che il proprietario è libero di esercitare sia individualmente che collettivamente. Schlager e Ostrom (1992) hanno suddiviso la categoria dei diritti di proprietà in:
- diritti d’uso, ivi compreso l’accesso (possibilità di accedere a un fondo, ad esempio, il diritto di attraversare una parte di territorio, di accedere a un canale o una foresta) e di rimozione (ad esempio il diritto di rimuovere una limitata quantità d’acqua, di accendere focolai, procurarsi mangime o pesce);
- diritti di controllo, ivi compresa la gestione (modificare o trasformare un fondo, ad esempio piantare alberi o arbusti, allargare un canale o delimitare una parte di territorio che può essere mietuta), di esclusione (scegliere chi altro possa godere della terra) e di alienazione (trasferimento del diritto tramite vendita, donazione o eredità).
A tale riguardo, ci sono cinque diritti principali riguardanti l’uso e il controllo delle risorse comuni (Scandizzo 2000). Essi sono definiti come segue:
- accesso: il diritto di accedere ad un’area geografica definita e godere di benefici provenienti da beni non eliminabili (come praticare l’escursionismo, il canotaggio, riposare al sole);
- rimozione: il diritto di rimuovere parti di risorse naturali o i prodotti delle risorse naturali (pesca, acqua);
- gestione: i diritti a gestire i processi d’uso e di trasformazione delle risorse naturali apportando migliorie;
- esclusione: il diritto di decidere chi potrà godere dei diritti e i modi di trasferimento dei diritti stessi;
- alienazione: il diritto di vendere o di dare in gestione e cedere i diritti esclusivi.
Tali diritti sono riconducibili a quattro caratteristiche tipiche dei diritti di proprietà:
- libero accesso (diritti che appartengono a tutti gli individui);
- diritti comuni (diritti che appartengono a una comunità o un gruppo di utenti);
- proprietà privata (diritti individuali o relativi a “persone giuridiche”);
- diritti statali (diritti che appartengono allo stato).
Il libero accesso consiste nella messa a disposizione delle risorse naturali nei confronti di tutti senza restrizioni. A fronte di tale diritto, nessun individuo o gruppo ha il potere legale di restringere l’accesso alle risorse. Tuttavia, secondo tale principio, i primi che si dedicano allo sfruttamento delle risorse ne avranno sicuramente una maggiore quantità a disposizione. Inoltre, il paniere delle risorse comuni nel regime di accesso libero è facilmente soggetto ad esaurimento o a una probabile dissipazione della loro rendita. Tale sistema è caratterizzato, in effetti, da non esclusività e divisibilità (Tietenberg, 2000). La non esclusività implica che le risorse possono essere sfruttate da chiunque e la divisibilità significa che l’appropriazione di alcune di esse da parte di un gruppo riduce la quantità a disposizione di altri gruppi.
La proprietà comune è un sistema in cui la proprietà appartiene ad un gruppo ben definito di individui che usa la terra secondo regole ben determinate, comunemente accettate e condivise. Nel regime di proprietà comune, si realizza un livello relativamente alto di controllo su chi ha il diritto di utilizzo delle risorse naturali e sul suo grado di intensità. I sistemi di proprietà comune sono caratterizzati da regole che definiscono i diritti individuali sulle risorse comuni. Il regime di proprietà comune non dovrebbe essere confuso con il regime dell’accesso comune. Le proprietà comuni possono essere spesso associate al procacciamento di facili guadagni o a una serie di comportamenti opportunistici da parte di un particolare gruppo di individui. E’ la cosiddetta “Tragedia delle comunità” descritta da Hardin (1968), nello specifico, come l’errore da parte degli individui di non considerare gli interessi della collettività all’interno della quale essi vivono. La logica della comunità prevale perché una decisione individuale inopportuna si riflette sull’intero gruppo sociale. Nonostante ciò, il problema derivante da uno scarso incentivo ad investire da parte del singolo individuo potrebbe essere superato dalla comunità di riferimento. La comunità potrebbe considerare, infatti, le risorse naturali come un bene comune e imporre tasse comunali per finanziare eventuali costi d’investimento.
Il regime della proprietà privata è caratterizzato dal diritto del pieno possesso e dei relativi diritti d’uso che garantiscono al proprietario un sicuro profitto dal suo investimento. Tuttavia, il regime della proprietà privata attribuisce determinate responsabilità al proprietario, imponendogli sanzioni qualora egli ne sottragga (compensazioni, multe). Nel caso di proprietà fondiaria, lo stato può imporre restrizioni formali o sostanziali al mercato della vendita o dell’affitto. In alcuni paesi in transizione, sono state imposte restrizioni al diritto di possedere la terra a persone fisiche per impedire che i possedimenti terrieri si concentrassero nelle mani di individui o corporazioni sconosciuti. In altri paesi, come la Tanzania, le Filippine e l’Indonesia, sono in vigore alcune proibizioni sulla proprietà fondiaria da parte di stranieri e forti restrizioni sulle concessioni fondiarie.
I diritti di proprietà assicurano al proprietario il diritto di uso della terra entro i limiti di legge e la garanzia che nessun altro al di fuori del proprietario stesso possa vendere, affittare, cedere o trasferire a terzi i diritti accessori (ad esempio la caccia o la raccolta). La proprietà privata probabilmente non esiste in forma assoluta. In tutti gli ordinamenti giuridici, le restrizioni di natura ecologica, le responsabilità sociali o le tasse fondiarie tendono a limitarne l’estensione.
Quando la terra, o più in generale, una risorsa naturale, sono di proprietà dello stato, il governo normalmente mette in atto politiche che rispondono ai propri fini: obiettivi sociali e di ridistribuzione, modernizzazione e rendimento.
Perché la tassazione e la certezza del diritto di proprietà sulla terra sono importanti? La certezza dei diritti è importante per incrementare la produttività agricola attraverso gli incentivi agli investimenti. Vi sono altresì diversi benefici ma anche costi che derivano dalla certezza del diritto di proprietà. (Deininger e Feder, 2000). Da una parte, la tassazione dei diritti di proprietà è un fattore importante per stabilire una serie di incentivi economici e non economici per lo sviluppo dei fondi (ad esempio, la domanda per gli investimenti, per la conservazione delle risorse e la fertilità del terreno) e, dunque, per la produttività della terra. Inoltre, la certezza del diritto di proprietà asseconda la trasferibilità della terra ai coltivatori che possono investire per il miglioramento della terra. La certezza dei titoli di proprietà e la libertà di effettuare transazioni fondiarie giocano un ruolo importante per il mercato monetario. Quando la proprietà terriera è garantita da un titolo sicuro e in assenza di restrizioni sulla trasferibilità fondiaria, la terra può essere facilmente usata come garanzia nel mercato creditizio. Tali benefici presentano però dei costi. I costi maggiori legati alla certezza dei diritti di proprietà sono associati alla necessità di regole ben definite, ad esempio relative alla precisa delimitazione dei confini degli appezzamenti terrieri nonché all’accuratezza nella tenuta di registri catastali meticolosi.
Bibliografia
Baland, J.M. and J.P. Platteau, (1996), Halting Degradation of Natural Resources: Is There a Role for Rural Communities? New York: FAO, Clarendon Press, Oxford University Press.
Binswanger, H.P., Deininger, K., and G. Feder, (1995), “Power, Distortions, Revolt and Reform in Agricultural Land Relations”, Handbook of Development Economics (T.N. Srinivasan and J. Behrman, Eds), Vol. III., 2659-2772; also published as World Bank Policy Research Working Paper WPS 1164 (July), 1993.
Boserup, E., (1965), Conditions of Agricultural Growth: The Economics of Agrarian Change under Population Pressure. New York: Aldine Publishing Co.
Deininger, K. and G. Feder, (2000), “Land Institutions and Land Markets”, in Handbook of Agricultural Economics (B. Gardner and G. Raussser, Eds), Elsevier Amsterdam: 288-331.
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Ostrom, E., (2000), “Collective Action and the Evolution of Social Norms”. Journal of Economic Perspectives 14(3): 137–158.
Scandizzo, P.L., (2000), “Ownership, Appropriation and Risk”, in Property Rights, Risk, & Livestock Development in Africa, McCarthy N., Swallow B., Kirk M. and P. Hazell, (eds.), pp. 211-239, IFPRI, Washington D.C.
Schlager, E. and E. Ostrom, (1992), “Property-Rights Regimes and Natural Resources: A Conceptual Analysis”, Land Economics 68: 249-262.
Swinnen, J., (1997), “Does Compensation for Disruptions Stimulate Reforms? The Case of Agricultural Reform in Central Europe”, European Review of Agricultural Economics, 24(2): 249-266.
Tietenberg, T., (2000), Environmental and Natural Resource Economics, Fifth Edition. New York: Addison-Wesley Longman.


Redattore: Sara SAVASTANO

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