LOCAZIONE

Contratto mediante il quale un soggetto (detto locatore) concede ad altri (detto locatario o conduttore) il godimento ce di un bene, mobile o immobile, di sua proprietà, contro il pagamento di un corrispettivo, detto canone o pigione. La locazione, quando eccede i nove anni, è atto di straordinaria amministrazione. Le principali obbligazioni del locatore sono costituite dalla consegna e dal mantenimento della cosa in buono stato locativo, con l’obbligo di provvedere alle riparazioni, eccettuate quelle di piccola manutenzione, e di garantire al locatario l’immunità della cosa da vizi che ne possano diminuire l’uso o che costituiscano pericolo per la salute, oltre che il pacifico godimento contro eventuali pretese avanzate da terzi. Il conduttore, invece, è obbligato a prendere in consegna la cosa, a servirsene per l’uso convenuto, o per l’uso normale, adoperando la diligenza del buon padre di famiglia e a pagare il canone convenuto. Rientra nella facoltà del conduttore, salvo patto contrario, sublocare, o col consenso del locatore, cedere il contratto. In caso di locazione spetta al locatore l’azione diretta contro il subconduttore, debitore per l’esazione del prez- zo non ancora versato. La locazione stipulata a tempo si esaurisce con lo spirare del termine, mentre è necessaria la disdetta, rispettando i termini di legge, quando è senza determinazione di tempo. La prosecuzione del rapporto al di là del termine e, nel caso di contratto a tempo indeterminato, la mancata disdetta comportano la rinnovazione tacita del contratto. Questo non viene meno, invece, salvo patto contrario, in caso di alienazione della cosa, ma in tale ipotesi l’acquirente, se vuole sciogliere il rapporto, ha il dovere di dare la disdetta, rispettando i termini del preavviso. Un particolare regime è dettato dalla legge per le addizioni e per i miglioramenti apportati dall’una o dall’altra parte. Sottospecie della locazione è l’affitto, che si ha quando oggetto del contratto è una cosa (mobile o immobile) produttiva. In tale figura, particolare importanza assume l’affitto di azienda, per il quale è previsto che l’affittuario deve esercitare l’impresa sotto la ditta che la contraddistingue e non deve modificarne la destinazione, conservando l’efficienza degli impianti e le dotazioni delle scorte, mentre la differenza tra le consistenze d’inventario, all’inizio e alla fine, è regolata in denaro in base ai valori correnti al termine del rapporto.