FONDO COMUNE D'INVESTIMENTO IMMOBILIARE

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La definizione del fondo comune d’investimento immobiliare1 è contenuta nell’art. 1, comma 1, lettera j) del Testo unico della finanza (TUF), come modificato dall’art. 32, comma 1, del D.L. n. 78/2010. Alla luce della formulazione, applicabile sia ai fondi mobiliari che a quelli immobiliari per “fondo comune di investimento”, si intende “il patrimonio autonomo raccolto, mediante una o più emissioni di quote, tra una pluralità di investitori con la finalità di investire lo stesso sulla base di una predeterminata politica di investimento; suddiviso in quote di pertinenza di una pluralità di partecipanti; gestito in monte, nell’interesse dei partecipanti e in autonomia dai medesimi”.
Il fondo comune d’investimento immobiliare è uno strumento di investimento amministrato e gestito da un soggetto terzo, definito come società di gestione del risparmio (SGR)2, rispetto agli apportatori di denaro e/o beni a seguito della costituzione di un patrimonio indiviso con lo scopo di investire detto patrimonio esclusivamente o prevalentemente in beni immobili, diritti reali immobiliari e partecipazioni in società immobiliari. Caratteristica fondamentale del fondo comune d’investimento immobiliare è quella di trasformare gli investimenti immobiliari da poco liquidi, non standardizzati, poco trasparenti, in attività finanziarie (mediante l’emissione ed acquisto di quote) che consentono di generare liquidità senza che l’investitore debba acquisire direttamente la proprietà di un immobile. Il fondo comune d’investimento immobiliare è esclusivamente di tipo chiuso3. La sottoscrizione delle quote avviene mediante versamento di denaro oppure, nel caso dei fondi ad apporto, mediante conferimento o apporto di beni immobili, diritti reali immobiliari o partecipazioni in società immobiliari.
Il fondo comune d’investimento può definirsi come immobiliare nel caso in cui vi è prevalenza degli investimenti in attività immobiliari nella misura non inferiore ai due terzi del valore complessivo del fondo, tale requisito deve essere raggiunto da ciascun fondo entro 24 mesi dall’inizio dell’attività e deve essere costantemente rispettato, (percentuale ridotta nella misura del 51% qualora il patrimonio del fondo sia altresì investito, in misura non inferiore al 20% del suo valore, in strumenti finanziari rappresentativi di operazioni di cartolarizzazione aventi ad oggetto beni immobili, diritti reali immobiliari o crediti garantiti da ipoteca immobiliare).
Il fondo comune d’investimento immobiliare può svolgere sia in via diretta che indiretta senza limiti l’attività di sviluppo e valorizzazione immobiliare, tuttavia non può svolgere direttamente l’attività di costruzione (può dare in appalto a società di costruzioni lo sviluppo di immobili o la loro valorizzazione). In maniera indiretta il fondo comune d’investimento immobiliare può svolgere l’attività di costruzione investendo fino al 10% del proprio valore in società immobiliari che abbiano come oggetto sociale lo svolgimento di tale attività. Relativamente alla sua attività il fondo comune d’investimento immobiliare può: assumere prestiti fino al 60% del valore degli immobili, dei diritti reali immobiliari e delle partecipazioni in società immobiliari, assumere prestiti fino al 20% del valore degli altri beni in cui il fondo investe, assumere prestiti per effettuare rimborsi anticipati delle quote per un ammontare non superiore al 10% del valore complessivo netto del fondo.
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1Con la legge 23 marzo 1993 num. 77 si sono avuti in Italia i primi fondi comuni di investimento.
2Le S.G.R. sono regolate dal Decreto legislativo 24 febbraio 1998 n. 58 c.d. Tuf e dal provvedimento della Banca d'Italia 14 aprile 2005, le S.G.R. autorizzate sono iscritte all'albo tenuto dalla Banca d'Italia.
3Nei fondi di tipo chiuso il diritto al rimborso delle quote viene riconosciuto ai partecipanti solo a scadenze predeterminate e le quote possono essere sottoscritte, nei limiti della disponibilità, solo durante la fase di offerta ed il rimborso avviene, di norma, solo alla scadenza, fatta salva la possibilità di acquistare o vendere le quote in un mercato regolamentato nel caso siano ivi negoziate.

Vedi anche:

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Bibliografia
D. M. 24 maggio 1999, n. 228.
D. M. 14 ottobre 2005, n. 256 .
D.lgs. 24 febbraio 1998, n. 58.
Provvedimento della Banca d’Italia del 14 aprile 2005.
D.L. 25 giugno 2008, n. 112, convertito, con modificazioni, dalla legge 6 agosto 2008, n. 133.
Circolare Agenzia delle Entrate 27 dicembre 2007 n. 74/E .

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