FISCALITA' IMMOBILIARE

La fiscalità immobiliare comprende i regimi fiscali a cui sono sottoposti sia le persone fisiche, che effettuano operazioni di compravendita o locazione di beni immobili, sia le persone giuridiche che effettuano operazioni economiche su beni immobili.
1. Regime fiscale delle SIIQ (Società d’investimento Immobiliare Quotate): Le SIIQ sono sottoposte ad un regime fiscale speciale che comprende la sottoposizione dell'utile ad imposizione solo al momento della sua distribuzione ai soci. Le plusvalenze sono soggette ad imposizione ordinaria o, su opzione del conferente, ad imposta sostitutiva (di IRES ed IRAP) del 20% (in tale ultimo caso è richiesto che la SIIQ detenga gli immobili ricevuti tramite conferimento per almeno tre anni). Ai fini IVA i conferimenti in SIIQ di una pluralità di immobili prevalentemente locati sono assimilati ai conferimenti d’azienda e, pertanto, sono esclusi dal campo di applicazione dell’IVA, con applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa (€ 168,00 cadauna). Regole particolari sono previste relativamente alla tenuta della contabilità separata per l'attività immobiliare.
2. Regime fiscale dei Fondi immobiliari: La società di gestione del risparmio (S.G.R.) che gestisce un fondo immobiliare applica una ritenuta alla fonte con aliquota del 20% a titolo d’acconto o a titolo di imposta, a seconda della natura del soggetto che percepisce i proventi, operata sui redditi di capitale derivanti dalla partecipazione al fondo comune d’investimento immobiliare, fatte salve le ipotesi di esenzione normativamente previste, nonché sulla differenza tra il valore di riscatto o di liquidazione delle quote ed il costo di sottoscrizione o acquisto delle stesse.
3. Regime fiscale nei casi di compravendita e locazione di immobili. Nei casi di compravendita e locazione di fabbricati abitativi e strumentali e per la cessione di terreni agricoli e relative pertinenze si applicano con modalità, aliquote e importi particolareggiati le seguenti imposte indirette: a) l’imposta di registro, b) l’imposta sul valore aggiunto (IVA), c) le imposte ipotecarie e catastali.
L’imposta di registro si configura per essere di tre diversi tipi: a) principale (riscossa dall’Agenzia delle Entrate al momento della registrazione), b) suppletiva (richiesta dall’Agenzia delle Entrate successivamente a seguito di errore commesso nella liquidazione dell’imposta), c) complementare (richiesta dall’Agenzia delle Entrate in base a rettifica del valore dichiarato). L'imposta di registro si applica agli atti soggetti a registrazione e a quelli volontariamente presentati per la registrazione e, secondo i casi previsti dalla legge, in misura proporzionale ovvero in misura fissa. L’imposta sul valore aggiunto (IVA) si applica sulle cessioni di beni e per le prestazioni di servizi effettuati nel territorio dello Stato nell’esercizio di arti e professioni, e sulle importazioni da chiunque effettuate. L’IVA si applica, secondo i casi previsti dalla legge, sempre in misura proporzionale. L’imposta ipotecaria si applica nei casi di trascrizione, iscrizione, rinnovazione e annotazione eseguite nei pubblici registri immobiliari mentre l'imposta catastale è dovuta per le volture degli atti aventi ad oggetto il trasferimento di beni immobili ovvero la costituzione o il trasferimento di diritti reali immobiliari. Entrambe le imposte si applicano sia in misura proporzionale sul valore catastale ( in caso di trasferimento per atto inter vivos nei confronti di privati effettuato da privati o da soggetti operanti in regime di esenzione IVA, di unità abitativa, o in caso di successione mortis causa), sul valore del bene o del diritto trasferito e sul reale corrispettivo dichiarato nell’atto di trasferimento (nei casi diversi da quelli per cui si applica sul valore catastale) sia in misura fissa.

Bibliografia
Legge 27 dicembre 2006, n. 296; 
Legge 24 dicembre 2007, n. 244.
Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate 28.11.2007.
D.M. 24 maggio 1999 n. 228.
D.M. 14 ottobre 2005 n. 256.
D.lgs. 24 febbraio 1998 n. 58 e successive modifiche.
D.L. 25 giugno 2008 n.112 convertito, con modificazioni, dalla legge 6.08.2008 n. 133.
D.L. 25 settembre 2001, n. 351, convertito, con modificazioni, dalla legge 23.11.2001, n. 410.
D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131.
D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633.
D.lgs. 31 ottobre 1990 n. 347.

Redattore: Alberto Maria SORRENTINO
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